Entenda as regras e procedimentos para a arrematação de imóveis em leilões judiciais.

Quem Pode Arrematar

- Todas as pessoas físicas capazes e as pessoas jurídicas regularmente constituídas podem participar do leilão. - A identificação das pessoas físicas será feita através de documento de Identidade e do Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda. - As pessoas jurídicas serão representadas por quem os Estatutos indicarem, devendo portar comprovante de CNPJ e cópia do referido Ato Estatutário. - Todos poderão fazer-se representar por procurador com poderes específicos e a devida identificação do outorgante.

Quem Não Pode Arrematar

- Os incapazes, o Juiz do feito e o Diretor de Secretaria e demais servidores da Vara em questão, bem como, seus parentes até segundo grau, o Depositário, o Avaliador e o Oficial de Justiça que tiver realizado diligências no feito, além daqueles que forem responsáveis pela administração dos bens leiloados.

Condições da Arrematação

- A arrematação será feita à vista pela melhor oferta. - Os credores poderão oferecer, por sua conta, condições diversas de pagamento, tais como parcelamento, estabelecendo suas condições. - Quando a arrematação for à vista, pelo menos 30% (trinta por cento) do valor deverá ser depositado, na ocasião do leilão, sob responsabilidade do Leiloeiro. O restante deverá ser pago em até 15 (quinze) dias contados da data do leilão, sob pena de perda da caução e de proibição de participação em outros leilões. - Caso haja parcelamento da arrematação pelo credor, o valor correspondente a primeira parcela deverá ser depositado na guia disponibilizada no ato da arrematação. - Não será aceita desistência da arrematação ou reclamação posterior sobre os bens. - No caso de dois lances de igual valor, terá preferência o interessado que já arrematou outros bens. - Na Justiça do Trabalho o pagamento integral do lance deverá ser feito em até 24 horas.

Acréscimos ao Valor do Lance

- Além do valor ofertado, o arrematante arcará com o pagamento dos seguintes acréscimos: - Comissão do leiloeiro de 5% (cinco por cento), nos termos do art. 23 da Lei 6.830/80 (LEF). Pagará ainda mais 5% (cinco por cento) no caso de bens móveis removidos para depósito da Leiloeira Oficial, na forma do parágrafo 2º, do art. 23 LEF. - Custas judiciais de arrematação: 0,5% (meio por cento) do respectivo valor, sendo o mínimo de R$ 10,64 (dez reais e sessenta e quatro centavos) e o máximo de R$ 1.915,38 (um mil e novecentos e quinze reais e trinta e oito centavos). - Despesas de Depósito e Taxas de despachante (No caso de leilões privados). - Todos os acréscimos incidem sobre o valor do lance. - Na Justiça do Trabalho: não são cobrados comissão de leiloeiro e as custas da arrematação correm por conta do executado.

Procedimento da Arrematação

- Após comprovado o depósito do valor da arrematação, a expedição da Carta de Arrematação e/ou Mandado de entrega dos bens arrematados será feita após 30 (trinta) dias a partir da data do leilão. - O mandado de entrega de bens será cumprido por Oficial de Justiça, o qual procederá diligência para entrega do bem junto ao Fiel Depositário, com quem se encontra o bem arrematado. - Caso haja qualquer obstáculo, está autorizado a solicitação de força policial e arrombamento, sob pena de prisão do Fiel Depositário por crime de desobediência. - Após a entrega do bem arrematado ao arrematante, serão iniciados os procedimentos de regularização do bem, o qual faz parte do serviço contratado, incluindo levantamento de restrições judiciais. - O prazo médio da arrematação a contar do pagamento da Guia de Depósito da Arrematação, Entrega do Bem e Regularização possui o prazo de médio de 90 dias, salvo situações peculiares ou a existência de muitos gravames judiciais em órgãos e processos diferentes. - No caso de arrematação com parcelamento, será exigido o termo de parcelamento fornecido pelo credor para a entrega da carta de arrematação. - Caso por algum motivo a arrematação não se confirme, o valor total pago pelo arrematante será devolvido ao mesmo, devidamente corrigido.

Procedimento do Serviço

Consultoria de Instrução: consiste na orientação ao arrematante sobre as normas regulamentares do procedimento do leilão.

Assessoria de Arrematação: Compreende a pesquisa, análise processual, análise da viabilidade, acompanhamento na arrematação, orientação pós-arrematação, transferência do domínio, retirada de débitos ou restrições judiciais, e por fim, a entrega do bem arrematado.

O serviço da arrematação desenvolve-se da seguinte forma:

• Pesquisa: Oferecemos diversas oportunidades junto aos inúmeros fóruns da Justiça Estadual, Federal e Trabalhista, além de oportunidades em leilões extra-judiciais em todos os leiloeiros oficiais do Amazonas.
• Viabilidade da Aquisição: Escolhido o bem que o investidor pretende adquirir, fazemos um estudo da viabilidade econômica da aquisição, acerca de avaliação pelo preço de mercado, estudando a liquidez de venda e o estado geral. Nesta fase também, efetuamos o levantamento de todas as dívidas que recaem sobre o bem (tributos diretos e indiretos).
• Arrematação: A arrematação é sempre feita no nome do investidor, no dia do leilão acompanhamos e damos todas as orientações necessárias para que o investidor faça uma arrematação segura e tranquila. Antes de se deslocar ao local, verificamos se houve ordem de sustação do leilão para que o investidor não tenha surpresas na hora de chegar. Se preferir, arrematamos em nome do investidor através de procuração.
• Orientação pós-arrematação: Uma vez arrematado o bem, daremos toda assistência ao investidor para que este tenha o máximo de lucro e rapidez em sua aquisição. Orientamos o investidor em todas as fases recursais bem como procedimentos com relação a eventuais tributos, condomínios em atraso, existência de hipoteca, penhoras arrestos e indisponibilidades que recaem sobre o bem.
• Registro de domínio do bem arrematado: Caso não haja mais nenhum recurso que impeça a expedição da carta de arrematação, daremos todo o suporte até o registro da mesma, efetuamos a sua retirada junto a Vara Judicial, Empresa Pública ou Instituição Bancária onde ocorreu a arrematação, orientamos sobre toda a documentação exigida pelos Cartórios ou Órgãos competentes para que o investidor não tenha problemas no registro da transferência.
• Entrega do bem: Uma vez registrada a arrematação no Cartório de Imóveis ou Recebido o Auto de Arrematação, orientamos o investidor sobre as providências necessárias para que este efetivamente tome posse do bem arrematado. Acompanhamos nas diligências dos Oficiais de Justiça e, se necessário, auxiliamos na remoção de bens deixados no imóvel pelo antigo proprietário. As despesas de remoção e imissão de posse correm por conta do arrematante.

Honorários de Arrematação

Os honorários da arrematação serão fixados com base na avaliação do imóvel adquirido, visando proporcionar o ganho patrimonial do cliente pela aquisição com liquidez, ou seja, menor preço de compra. Os honorários incluem despesas de regularização, honorários de advogado e regularização imobiliária.

Quando houver alienação particular procedida por corretor imobiliário, o pagamento de comissão de venda fixado pelo juiz competente pertence exclusivamente ao corretor credenciado, independentemente dos honorários de arrematação ajustados.

Dúvidas Frequentes

Qual a procedência dos bens anunciados? Tratam-se de imóveis dados como garantia de dívidas judiciais, seja na Justiça do Trabalho, Justiça Estadual ou Justiça Federal.

O valor anunciado é o valor total que tenho que pagar ou vou ter outras despesas? O valor anunciado inclui somente o valor do lance inicial, não inclusos os honorários de arrematação e custos de transferência ou despesas. Os imóveis levados a leilão terão a incidência de 5% sobre o valor do lance vencedor. Em geral, os bens arrematados são entregues "livres de ônus", ou seja, sem dívidas anteriores, entretanto, se houver descrito no edital algum ônus, este deverá ser arcado pelo arrematante. As despesas de transferência e emissão de novos documentos serão por conta do arrematante.

Como acontece a arrematação? A arrematação poderá ocorrer através do maior lance vencedor em hasta pública ou através de procedimento de alienação direta.

O que são hastas públicas e como ocorrem? As hastas públicas são audiências públicas, com local, dia e horário determinado pelo juiz para venda de um bem penhorado. Devem ocorrer da seguinte forma:

• Na Justiça Estadual/Federal:
  • 1ª Praça: lance deve ser a partir do valor da avaliação judicial;
  • 2ª Praça: maior lance livre, desde que não seja vil.
• Justiça do Trabalho:
  • Praça Pública: lance a partir do valor da avaliação judicial;
  • Leilão Público: em tese, pelo maior lance livre, desde que não seja vil, mas na prática, lance a partir do valor da avaliação judicial.

O que é preço vil? Preço vil é o preço aviltante, ou seja, baixo demais a ponto de ser considerado insignificante diante do valor que normalmente poderia ser oferecido pelo bem vendido. Na Justiça Estadual, é considerado preço vil aquele que alcança 50% do valor da avaliação judicial. Na Justiça do Trabalho, é mais flexível, podendo ser considerado válido lance de até 30% do valor da avaliação, dependendo das circunstâncias.

Tenho como saber as datas para poder participar? Nossa assessoria presta serviços especializados em arrematação, e trabalhamos de forma exclusiva por cláusula de fidelidade, representando o interesse de apenas um cliente para arrematação de um bem, por isso, nos reservamos a não divulgar dados processuais que possam facilitar a concorrência ao bem anunciado.

Porque o valor dos bens anunciados são tão baixos? Por se tratarem de garantia de dívidas judiciais, são avaliados por Oficial de Justiça Avaliador Federal ou Estadual de forma depreciativa, para facilitar a recuperação da dívida. De praxe, avaliam o bem em 50% a 70% do valor de mercado no momento da penhora. Por isso, um imóvel que no mercado custa R$ 500.000,00 vai a leilão por R$ 250.000,00.

Posso oferecer um valor abaixo do valor da avaliação judicial? Sim. É possível a arrematação com até 70% de desconto da avaliação judicial. Consulte-nos sobre as condições da proposta. Relembramos que as arrematações com desconto são condicionadas à aceitação do juiz, do credor e do devedor.

Onde posso ver os imóveis anunciados? Nenhum dos imóveis anunciados está recolhido em depósitos públicos para visitação, pois desde 2004 os tribunais não fazem tal procedimento devido ao alto custo do depósito e à depreciação dos bens. Todos ficam sob guarda e disponibilidade do fiel depositário, que é o próprio devedor, com obrigação de cuidar e preservar o bem. Entretanto, podemos disponibilizar o local onde o bem se encontra, mas não aconselhamos a vistoria por iniciativa do interessado, pois demonstra ao devedor que há pessoas interessadas em arrematar o bem.

Posso conseguir uma autorização do juiz para vistoriar o bem? Sim. As vistorias podem ser acompanhadas por Oficial de Justiça. O prazo médio de expedição de autorização é de 30 dias.

Na descrição informa somente a matrícula do imóvel e não informa detalhes específicos, tenho como saber? As informações que possuímos são as mesmas anunciadas, prestadas pelos Oficiais de Justiça. Quando possuímos mais detalhes, realizamos pesquisa, mas por questões de vinculação ao auto de penhora, não incluímos em nossas publicações, ficando apenas sob consulta do interessado.

Na entrega do bem, o imóvel não estava no estado de conservação e funcionamento descrito no Edital e agora? Quando o leilão judicial é de bem que não está disponível para vistoria pública, não é aplicada a cláusula de compra "no estado em que se encontra", valendo diretamente o estado em que for declarado no auto de penhora, edital de praça ou leilão. Após a arrematação, se no momento do cumprimento do mandado de entrega de bens o bem não estiver no estado e forma que fora anunciado, o arrematante pode negar-se a receber, solicitando ao Oficial de Justiça que devolva o mandado ao juiz, certificando que não há interesse em ficar com o imóvel, solicitando desde já a devolução do dinheiro depositado em juízo.